Успешная практика

Задать вопрос
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге
30 Августа 2011

По мнению истца, изложенному в апелляционной жалобе, суд первой инстанции необоснованно сослался в решении на раздел результатов инвестиционной деятельности не по условиям обязательства. Между тем данный вывод истца полностью противоречит материалам дела. В частности, как усматривается из п.3.3. инвестиционного контракта (далее Контракт), раздел долевой собственности должен производится между сторонами в равных долях (по 50% инвестору и администрации) (л/д 17). При этом, исходя из представленного истцом варианта акта реализации, администрация в лице департамента имущества г.Москвы получает в собственность 512,7 кв.м (50,2%) объекта, т.е. представленный вариант раздела объекта не соответствует условиям Контракта. Истец так же необоснованно ссылается в жалобе на применение п.10.2. Контракта, в новой редакции дополнительного соглашения от 28.02.2000 г., о праве Администрации уменьшить долю общей площади, причитающейся инвестору на 2% за каждый месяц просрочки и фактическом уменьшении доли инвестора на 0,2%. Как справедливо указал суд первой инстанции в своем решении, в нарушение ст.65 АПК РФ истцом не представлено доказательств каких-либо просрочек обязательств со стороны ответчика. 2. Истец не правомерно указывает в апелляционной жалобе на неприменение судом положений ст.ст.252-254 ГК РФ. В соответствии с нормами ст.252 ГК РФ: если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Однако, в нарушение данных норм, в исковом заявлении истец не упоминает о выплате ответчикам какой-либо компенсации в результате неравномерного разделения площади объекта. Между тем, исходя из порядка рыночных цен на нежилые помещения в ЦАО г.Москвы, разница в площади объекта может составить достаточно значительную сумму денежных средств. Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.7 ФЗ РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. На основании ч.2 ст.245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения их долей, что и было сделано сторонами в п.3.3. Контракта, - в равных долях (по 50% инвестору и администрации). Неправомерной представляется так же позиция истца относительно изменения прав и обязанностей сторон Контракта путем подписания протокола предварительного распределения площади нежилых помещений от 03 мая 2005 года (л/д 65), и ссылка на данный протокол, как на сделку между сторонами. Данное утверждение противоречит нормам ст.452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Из представленного протокола не следует, что целью его подписания является изменение каких-либо условия контракта. Протокол не носит характер соглашения об изменении условий контракта. Согласно п.4 данного протокола, окончательное распределение площадей объекта между Администрацией и Инвестором уточняется после выпуска распорядительного документа Правительства Москвы. Принятое решение оформляется Актом о результатах реализации инвестиционного проекта, что не было сделано в данном случае, причем на протяжении длительного периода - с 2005-го года. В п.7 Протокола указано, что данный протокол не является основанием для возникновения имущественных прав. Отсюда, следует необоснованность позиции истца при ссылке на данный документ, как основополагающий при распределении площади объекта. 3. Как следует из жалобы, истец так же апеллирует к неправомерности вывода суд первой инстанции касательно отнесения помещений туалетов и коридоров объекта к общему имуществу собственников здания. Между тем, суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, пришел совершенно к обоснованному выводу о несоответствии в целом представленного истцом акта о реализации инвестиционного контракта требованиям закона. Таким образом, в решении суд дал правовую оценку незаконности распределения не только помещений общего пользования и инженерного назначения, но и нежилых помещений всего объекта. В частности, суд сослался на положения ст.431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Как было указано выше, в соответствии с п.3.3. контракта раздел долевой собственности должен производится между сторонами в равных долях (по 50% инвестору и администрации). Из п.3.3. контракта и общего смысла договора следует, что раздел долевой собственности должен производиться между сторонами в равных долях, при этом равных не только по площади, но и функционально. В противном случае, одна из сторон, в конечном счете неизбежно получит меньшую площадь, исходя из рыночной стоимости объекта, что так же нарушает права инвестора по договору. В решении суд пришел к правомерному выводу о том, что представленный акт реализации составлен с нарушением принципа функциональности использования нежилых помещений. В частности, в рамках реализации инвестиционного контракта, инвестором в чердачном пространстве была построена мансарда общей площадью 323,1 кв.м., которую администрация согласно представленному акту, не делит между сторонами, а полностью передает инвестору, притом, что функциональное качество мансарды значительно ниже, чем остальные помещения. Данное утверждение подтверждается заключением специалистов от 14 декабря 2010 г. (с приложениями на 6 листах), согласно которому: «в результате реконструкции, технические характеристики помещения мансарды ниже аналогичных характеристик 1-го и 2-го этажей» (л/д 117). Кроме того, как усматривается из п.1 протокола предварительного распределения площади нежилых помещений от 03 мая 2005 года, раздел между сторонами осуществлялся в равном соотношении, а помещения общего пользования и инженерного назначения передавались в общую долевую собственность собственников нежилых помещений. Между тем, представленный суду вариант акта реализации инвестиционного контракта не соответствовал не только требованиям закона и договора, но и положениям указанного Протокола. В частности, в акте реализации площади общего пользования: туалеты, коридоры, эвакуационная лестница включены истцом в список помещений, передаваемых ответчикам, что противоречит санитарным нормам и правилам, а так же не позволит администрации независимо использовать собственные помещения (поэтажные схемы помещений прилагаются): 1)    Мансардный этаж – помещения, выделенные зеленым цветом, 3,5,14,16-19 (туалеты, коридоры и лестницы), согласно представленному истцом акту реализации, отнесены к площади инвестора (л/д 125); 2)    2 этаж – помещения, выделенные зеленым цветом, 3,12,13,14-18 (туалеты, коридоры и лестницы), согласно представленному судом акту реализации, отнесены к площади инвестора (л/д 126); 3)    1 этаж – помещения, выделенные зеленым цветом, 1,2,3,12,3,3,2 (туалеты, коридоры и лестницы), согласно представленному судом акту реализации, отнесены к площади инвестора. Помещения, очерченные синим цветом, 1,1а,1б,8,9,10, согласно представленному судом акту реализации, отнесены к площади администрации, но при этом помещения 8,9,10 не имеют свободного доступа (л/д 127); 4) Подвал – помещения, выделенные синим цветом, 1,1а,2-8,2,3,13 (туалеты, коридоры и лестницы), согласно представленному судом акту реализации, отнесены к площади администрации. Помещения, очерченные синим цветом, 1,4-8, согласно представленному судом акту реализации, отнесены к площади администрации, при этом заштрихованные на схеме помещения не имеют свободного доступа (л/д 128). Таким образом, представленный суду акт реализации инвестиционного контракта не соответствует требованиям закона так же в части создания искусственных сервитутов, что ограничивает права инвестора по договору. Кроме того, суд обоснованно сослался на правовую позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в пп.2.4 Постановления №64 от 23.07.2011 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий», согласно которой: «При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании».

Заказать услугу

Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.